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碧桂园近年财报中的国际化轮回,开发商大马千

来源:http://www.lojacutepaper.com 作者:凤凰彩票app 时间:2019-10-16 21:28

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

一个马六甲岛国,缘何集中了中国开发商数千亿的房产项目货值?巨量的中资房企库存,最终该如何化解?

去年全年碧桂园的销售额为1402亿元,而今年前六个月就卖了1250亿。半年的时间里,碧桂园完成了去年全年业绩的九成。碧桂园7月4日公布的数据显示,在刚刚过去的六月份,公司上半年的销售回款达到1050亿元,半年内的回款率高达84%。

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随着碧桂园巨无霸项目在国内销售的推进,马亚西亚的中国开发商正引发越来越多产业界的关注。

值得注意的是,这家有着三四线城市之王称号的房企,向产业和新城建设等域布局的动作相当明显。近期获得深圳龙岗旧改、汕头滨海新城建设项目的时候,碧桂园还有意参与广州新推出的城市更新项目。此外,今年碧桂园将斥资500亿元用于土储。

撰文|张银银

这个地处马六甲海域,国土面积与人口相当于中国一个省份平均水平的东南亚岛国,已经成为中国开发商的库存高地。

上半年完成1250亿销售额

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

据《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)统计显示,碧桂园、绿地、富力等众多开发商云集之下,各家公司财报加总后的土地库存货值,高达数千亿元。在国际化征途上,扎堆大马的开发商,最终是会分享高收益的“蛋糕”,还是将吞食盲目投资的“苦果”?目前仍难定论。

碧桂园7月4日发布公告称,公司将调高年度销售目标。

如今,碧桂园位于马来西亚,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

看房者的疑虑

“基于上半年业绩,董事会决定将年度销售目标由1680亿元上调至2200亿元。”碧桂园执行董事吴建斌在公告中表示,超额完成半年度目标是基于准确把握了市场机遇,提前储备了优质土地以及合伙人机制的成功运行。

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

近日来,碧桂园在马来西亚的森林城市项目进入全面推广期,该项目为国内外民众勾勒了一个完美的城市居住空间。据介绍,碧桂园森林城市总投资达 2500亿元,采取立体分层构想建设——地面为公园,无车辆穿行,建筑外墙长满植物,全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统,如同置身森林之中。今年以来,碧桂园森林城市更是以“买房送‘绿卡’”、“新加坡房价1/4”、“永久产权”等口号在朋友圈频频刷屏。

公司披露的数据显示,截至六月底碧桂园合营与联营公司的销售额达到1250亿元,销售建筑面积1564万平方米,这其中碧桂园的权益销售额为972亿。

但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

但是曾经跟团去马来西亚碧桂园森林城市的看房者李晨在接受《东地产》”采访时表示:“森林城市所处的新山地区,是马来西亚最南端的城市,感觉非常偏僻,还没有上海郊区的小县城热闹。而且我去看的时候,这个项目旁边什么都没有,全是工地。周边的交通状况也完全没有跟上,没有私家车感觉寸步难行。”

碧桂园集团一位高管告诉记者,公司在内部提出了不同层次的业绩激励目标,今年公司业绩可能会创出新高。业界预计,今年碧桂园的全年销售业绩可能会达到3000亿的规模。

不过不得不佩服,森林城市广告之火,我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友,在国内买了五星级的家还不够,还想去外头买。

值得一提的是,导游特意叮嘱李晨一行人:“新山治安不怎么好,晚上千万别出去。”如此的治安环境不由得使人产生一些后怕,如果在这样的地方生活,恐怕还需要为自己的人身安全买上一份保险。

分 析人士指出,虽然今年一二线楼市相当火热,但三四线城市去库存的压力其实并没有从根本上得到解决。“即使少量城市销售情况火爆,单个城市一年能卖二百亿已 经很好了,不可能指望每个城市都卖那么好。没有一定的运营功底和精准布局,半年就达到千亿以上的规模是难以想像的。”一家大型房企高层说。

关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

此外,该项目曾在宣传时,打出离新加坡只有一河之隔的口号,在国内人眼中,这样的区位意味着业主可以分分钟去新加坡游玩。但李晨告诉《东地 产》,所谓的“上班新加坡,居住在新山”远没有听上去的那么美好,“森林城市距离新加坡市中心还有35公里,从马来西亚要去到新加坡,首先要从马来西亚出 关,再到新加坡进关;回来时,又要从新加坡出关,再到马来西亚进关。换句话说,如果我真的是居住在新山,上班新加坡,那么每天就要过4次关,才能回来。而 且过关很累,每次过关队伍都是排长龙的,毕竟很多马来西亚当地人都要到新加坡那边去打工,然后晚上回来。”

在当天的公告中,这家大型房企并未进一步披露更多上半年业绩的详细信息,但从去年的多项指标中得以看出其业绩的基础。

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

在这样的状况下,李晨并不相信新山以后会有多好的发展,她也袒露了自己内心的疑问:“买了这房子以后,卖给谁呢?我觉得是没有人接手的,其实就 等于花钱买了套房子在那边一直放着,我并没有看到升值的机会,毕竟整体竣工时间需要20年,这么长的时间,充满了太多的变数。而且所谓的永久居住权,就是申请第二家园,还是需要很多前提条件的,包括存30万马币到马来西亚的银行等,并不是买了房子就马上可以得到马来西亚的永久居住权 的。”

碧桂园去年年报显示,去年碧桂园可建土地面积超过1亿平方米,其中广东的土地储备最多,约占土储34%的比例;江苏占12%,是土储第二大区域。

1、2015:成功进军海外市场

碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏曾表示,碧桂园森林城市的客户将比一般的海外项目更加国际化,不仅仅是国内客户,马来西亚本地客户、新加坡客户,包括中东等地区的客户都在囊括和拓展之列。

在去年1402亿元的销售额中,碧桂园一二线城市的销售占比已经超过三四线:约52%的销售贡献来自于国内一二线城市,另外46%来自于三四线城市。

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

李晨一行人在森林城市的沙滩上也接触到了部分马来西亚当地的华裔。不过,他们表示,他们自己有住房,并不会购买碧桂园森林城市的房子,“都是你们中国人来买的,我们只是把这里当成景点来玩而已。”

“公司已经在上海、深圳、广州市都投资了项目,也希望进入北京。但北京目前地价较高,我们希望能在合适的机会在北京拥有开发项目。”碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏向记者表示。

自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

事实上,与李晨同行的看房团里,大家对该项目的认可度也普遍不高,据她所知,也没有人愿意为这个项目买单,他们认为,到马来西亚来买中国城并没有什么意思。

不过,记者了解到,对城市战略做出调整,并不意味着碧桂园放弃三四线城市。

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大马“淘金”热

海外占比从2%到10%

接着,碧桂园2015年报的主席报告说,年内,积极实施海外拓展战略,务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

虽然前途未卜,但近年来,随着国内土地价格日益高企,布局海外已然成为许多开发商的共同选择,而马来西亚也因为诸多利好因素而成为众多开发商的首选。

“这家公司仍坚守三四线的同时,还加大了在一二线和海外的布局以及在多个产业领域的投资。这是其能高速发展的重要原因。”克而瑞分析师林波表示。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

据不完全统计,目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括了绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等,投资金额从2、3亿,到上千亿不等。

不过,在碧桂园上半年1250亿元的业绩里, 外界暂时还并不十分了解这其中是否包括海外项目。

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

2013年,碧桂园首度试水海外,其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。《东地产》在其2013年年报中注意到,作为集团首个开盘的海外项目,碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近人民币70亿元,成为集团当年最大的合同销售贡献者。

在去年的业绩中,按区域划分海外销售目前只占到公司总销售额2%的比率,三四线城市以63%的比例占第一位,二线城市以30%居第二,一线城市目前只有5%。但碧桂园一位副总裁告诉记者,未来碧桂园在海外的项目将成为集团一项重要的收入来源。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

之后不久,富力地产发布公告,其全资子公司以85亿元人民币收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的土地,该地块将会开发为住宅及商业物业。

碧桂园披露的信息显示,公司目前已经签约或拍得的海外项目(不含碧桂园森林城市项目),可建面积就高达197万平方米,碧桂园权益面积157万平方米。这其中34%已经处预售,另有近六成正在开发建设中。

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

富力表示,马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策,非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言,收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。

在海外近两百万平方米的土地储备中,位于澳大利亚悉尼的项目占海外土储3%的比例,马来西亚金海湾所占比例约占一半,钻石城占三成,位于雪兰莪州的双文丹项目占15%。虽然在海外已经拥有如此庞大的储备项目,但碧桂园在海外最大的投资项目为在马来西亚的森林城市项目。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

当时的公告称,该地初步计划为分期开发,待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积,将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

“我们接下来几年的目标是,海外项目销售达到集团总销售额约10%的比例。我们希望未来可以逐步达到两成的比例,并为公司贡献更多的利润率。”碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽表示。

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紧接着的2014年1月,新华联也发布公告宣布:公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块,总建筑面积为19.16万平方米,地块将建设南洋度假中心。

向海外投资的同时,碧桂园在城市旧改和更新领域的动作也相当频繁。

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

同月,雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地,这也是雅居乐首次试水海外市场。

不久前碧桂园正式介入深圳龙岗南约社区一个总建筑面积达5万平方米、货值逾百亿元的城市更新项目中。签约深圳的时候市场还传出消息,广州五月份推出的五宗旧超过50公顷的改项目中,有业界透露碧桂园或有意参与其中。

海外土地储备方面,年报表示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分,约62%在建,34%已经预售。

到2014年2月28日,绿地集团也就马来西亚新山市两个项目签署了合作备忘录,计划斥资近200亿元人民币进行投资建设,涉及的两 个项目分别位于新山市的东区和西区,沿柔佛海峡,与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩,规划建筑面积约230万平方米,规划建设大型住宅社 区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。

做旧改的同时,这家房企参与新城开发的力度也明显在加强。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为157万平方米。

当时,绿地集团董事长张玉良针对马来西亚的项目曾评价说,相比欧美及澳大利亚,东南亚国家房地产价格相对亲民,且当地居民华人占比较高。更便于融入当地社会。绿地希望通过投资马来西亚项目提升绿地在亚洲市场的影响力。

记者了解到,不久前碧桂园与中信在汕头滨海新城的投资开发签署了合作开发协议,碧桂园将借机参与到汕头的新城开发建设中。公开资料显示,2010年年底中信集团与汕头市政府签署了高达500亿的滨海新城投资开发协议。

这些项目不算什么,该森林城市登场了。年报表示,该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目,碧桂园股权占比60%,合作方占40%;由多个人工岛组成……

回报悬念待解

碧桂园目前暂未并未就合作事宜框架,做出更详尽的披露,但业界认为碧桂园将借此在汕头的新城开发中分得一杯羹。

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然而,在大举进军海外的背后,后期的投资回报却时刻牵动着这些企业的心。

碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

碧桂园金海湾项目首战告捷,《东地产》在碧桂园2014年年报中注意到,2014年,马来西亚项目合同销售额约为人民币26亿元,相较于2013年的70亿元销售额,已经出现了明显的下降趋势。

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而2015年碧桂园全年业绩报告显示,马来西亚柔佛州的森林城市项目,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄,不过,公司却并没有公布具体成交量以及销售数额,这难免引发外界疑虑。

年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌曾表示,其森林城市项目的购买人群中,一部分为员工内部认购,并且大陆客户占比约为80%以上。

即将大干一场。

克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣曾表示:“尽管一些房企进军海外市场旗开得胜,但这些项目大多是“返销”给中国人,这种自产自销模式短期效果虽然很好,但不具持续性,如果仅依托中国人的海外置业需求,国内房企的海外业务很难持续发展。出海的房地产企业必须能制造出满足国外消费者需求的产品,同时兼顾国内外市场,才能持久地发展。”

2、2016:无处不在展现“全球化”的碧桂园,森林城市从14平方公里长到20平方公里

与此同时,富力地产在马来西亚的项目进展也不是很顺利。富力在2013年拿地,但直至2014年下半年才开始动工并对外销售。有知情人士透露,此时,马来西亚楼市整体的发展现状,已经和富力拿地时的状况大不相同。

这一年,碧桂园年报开篇就说,2016年,碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元,约3747万平方米,列全球房地产企业前三甲。

2014年初业绩会上,李思廉曾表示马来西亚项目的全年销售预期为50亿元。

接着,碧桂园说,为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

然而事与愿违,富力在马来西亚柔佛州的项目——富力公主湾的销售似乎并不理想。该项目在2014年8月推出之后,当年销售达到人民币16.9亿 元,销售面积8.88万平方米;到了2015年,该项目的销售面积大幅缩水。据富力地产2015年报显示,其马来西亚柔佛新山项目在2015年中售出 6.03万平方米,较2014年度减少了32%,销售金额10.11亿元,更是较2014年度大幅下降了40%。

碧桂园说自己,不仅在中国广受欢迎,还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区,规划建造面积2000公顷的森林城市,是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

而在绿地发布的2015年年报内,尚未公布马来西亚项目的具体销售情况。

注意数字的变化,且看杠杆游戏下文。

据悉,随着马来西亚愈演愈烈的购房投机行为,马来西亚政府已经出台了一些限制性政策。2014年起,国外客户在马来西亚购房后5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税,而之前是3年内转售房产需征收30%。这些将导致投资者的回报周期大为延长。

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国际化2.0的机遇与挑战

这一年,碧桂园立下雄伟壮志,为人类社会的繁荣进步不懈努力。“我们相信,通过稳健经营,碧桂园将成为全世界最具竞争力的企业之一。”

事实上,开发商国际化的进程并不是一开始便如此大胆地在海外市场攻城略地,曾几何时,他们往往在海外市场直接购买运营成熟的楼宇。

以森林城市的开发和运营模式为标准,碧桂园还在澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等国进行了小区建设实践。超400名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)……

2013年,绿地集团收购了全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目,总投资10亿美元。

通过财报,杠杆游戏发现,森林城市已经从2015年的14平方公里长到20平方公里。

同年,复星国际发布公告称,旗下全资子公司已与美国摩根大通银行签订一份购买协议,以总价格7.25亿美元购买位于纽约的第一大通曼哈顿广场;此外,SOHO中国与巴西财团联手以7亿美元的价格买下美国纽约通用大楼40%的股权。

2016年财报原文说,若要到达梦想的彼岸,我们应该站得更高,想得更远。碧桂园在海外市场稳健布局正逐步收获成果。

时代在变,企业在海外布局的思路也在发生转变,单纯的“买楼”已经不能满足国内房企布局海外市场的雄心,直接买地参与开发成为许多开发商的选择。但不难发现,国内开发商在选择地块时,一般都选择土地价格相对低廉的国家。

森林城市,目前已拥有规划面积约为20平方公里,广受国际市场及客户欢迎。

张玉良曾说,与国内相比,济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”,在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩。

重点来了,同时得益于“以销定产”的运营策略,根据市场反应滚动式地推进项目建设,已在期内实现现金流回正,自身资金可以支撑项目开发。

再如富力耗资85亿元在马来西亚购入的6幅地块,单价仅仅在2000元每平方米左右,这样的单价依然创下柔佛州土地交易价格新高。毫无疑问,远比国内市场低廉的土地价格成为了马来西亚吸引中国开发商在此处大肆圈地的诱饵之一。

项目预测利润率水平远高于国内同期开发项目,未来交付之时将有力地支撑集团利润水平。碧桂园已在全球多个市场证明了中国顶尖开发商的一流竞争力,以后我们将继续保持稳健步伐,拓展海外市场。

然而,不同市场环境之下,扎堆买便宜土地的中资房企,面临着一系列的机遇与挑战。

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一位业内人士表示,房企积极布局海外,规避国内拿地风险,尝试培育海外投资技巧,这些都是房企投资策略转变的体现。

海外土地储备方面,杠杆游戏注意到,截至2016年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌国外(不含碧桂园森林城市)的可建建筑面积约为204万平方米。按发展阶段划分,约65%在建,29%已经预售。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是买楼亦或是买地,主要根据市场机会而定。在土地价格低廉的国家买地无疑为房企创造了更大的盈利空间,但也存在诸多风险。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为163万平方米。

他告诉《东地产》:“进军海外市场并不简单,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海,但并不一定会有好的收益。”

在典型项目介绍中,森林城市项目自然少不了,如下图,宏伟计划。

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不过,碧桂园继续在年报中提到,目前在数个海外国家开展项目,由于国际经济及政治形势纷繁复杂,在不同国家开展业务会涉及一定的特有风险,例如经济和政治不稳定、外汇管制、主权债务危机、经营权监管等。本集团密切监控这些风险和环境的变化,尽早采取应对措施,减少对业务的影响。

事情果然如此。

大干一场的2016年,碧桂园海外货值到底是多少?财报在建物业按地区分布显示,马来西亚货值为97.92亿元。当然不全是森林城市,但主要是。如下图:

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而相关披露显示,2016全年,森林城市销售金额高达180亿元。无比荣耀。

3、2017:继续“全球化”,但已经不提森林城市规划面积

此前,杠杆游戏曾写过,2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。

2017财报还说,碧桂园为全世界建造又好又便宜的房子……全球已拥有超过1000个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

接着,碧桂园继续介绍森林城市,但已经不再说具体规划面积。只说是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城,开创了绿色、生态、智慧城市建设的先河,为人类未来城市树立了榜样……

对了,还有来自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)。

而在业务概览方面,年报已经完全不见具体的海外项目介绍。

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只有这么一句话:截至2017年12月31日,碧桂园拥有1468个处于不同发展阶段的项目,其中1456个位于中国大陆,12个位于中国大陆以外。如上图。

尽管如此,年报显示,碧桂园2017年在建物业按地区分布显示,马来西亚在建货值122亿元,2016年为97.92亿元。

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4、2018:财政年度中期业绩演示,只字未提森林城市

8月21日发布的碧桂园2018年财政年度:中期业绩演示介绍了,截至2018年6月30日,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县。

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只字未提森林城市项目。只在项目覆盖图左下角小字标注:中国内地外的项目共12个。

房地产之外,大谈的是长租公寓、科技小镇、机器人。

报告披露,截至6月30日,碧桂园中国内地外的项目土地储备约为325万平方米(不含森林城市)。

本文所有数据、图表全部出自碧桂园近年财报、披露

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